Contexte et analyse
L’analyse du lot Meredith est en date du 21 septembre 2023. Les faits énoncés dans l’analyse sont fondés sur l’information publique dont disposait AFM au moment de l’analyse. Nous sommes très confiants que les faits rapportés sont exacts et toujours valides. L’analyse a été distribuée aux membres du Conseil et au préfet de la MRC l’automne dernier.
Le changement de zonage et le développement éventuel ne sont pas la seule possibilité pour le propriétaire de vendre le lot. Des discussions préliminaires avec ACRE, l’organisme qui a acquis et gère d’autres projets environnementaux à Chelsea et dans la région, suggèrent une solution de rechange viable qui profiterait à la fois à Chelsea et au propriétaire. En avril 2024, le propriétaire n’a pas reconnu nos efforts pour se rencontrer.
Voici des extraits de l’analyse réalisée par les Ami(e)s de la forêt de Meredith de la proposition du Conseil municipal pour le lot Meredith (lot 3 030 091). Cliquez ici pour le document complet. Le contenu comprend (cliquez pour passer à la section) :
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Préoccupations concernant la capacité de l’aquifère et l’environnement
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Nécessité de tenir un registre pour les changements de zonage proposés
Description
du lot Meredith
Le lot Meredith est une propriété privée de 14348222 CANADA INC. dont le directeur est M. David Meredith. La société a été constituée en société le 2022-09-07.
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Le terrain est bordée par la rivière Gatineau et la route 105, commençant à la Bouacannerie Chelsea au sud et se terminant au chemin Hall au nord. Par la route, il se trouve à 3,8 km du Centre-Village au départ de l’hôtel de ville et à 2,1 km au départ du Chelsea Freshmart jusqu’au centre du lot Meredith (encerclé en rouge).
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Selon le rôle d’évaluation municipal, le lot couvre 300 850 000 m2 (30 hectares ou 74,3 acres). La propriété a été évaluée à 812 300 $ au moment de l’analyse (tel qu’indiqué dans le rôle d’imposition municipal pour 2021-2023). Il est maintenant évalué à 1 083 100 $.
Secteur 1 - Forêt intacte
Le secteur 1 est la forêt Meredith située au nord-ouest du lot (ce secteur est au nord de la route menant à l’ancienne carrière qui divise pratiquement le lot en deux). Ce secteur forestier comprend 34,2 acres de forêt mixte intacte, saine et mature composée principalement de conifères, d’érables, de hêtres et de bouleaux, tapissés de lits d’ail sauvage au printemps. La région comprend de nombreux marais et de petits ruisseaux qui descendent du sommet de la colline jusqu’à la rivière. Plusieurs sentiers sillonnent cette section. La faune est active et diversifiée avec des cerfs, des ours et des renards avec leurs jeunes faons, oursons et kits, ainsi qu’une variété d’oiseaux des bois et des rainettes faux-grillons vulnérables et des tortues peintes, qui fréquentent tous les bassins permanents et les ruisseaux saisonniers. À l’extrémité nord, il y a un cours d’eau permanent qui est une limite à la forêt qui entre à un ponceau sous la route 105. La forêt n’est pas considérée comme un « vieux peuplement », mais c’est une vaste forêt intacte aussi vieille que toutes les forêts qui ont poussé depuis que toute la rivière Gatineau a été coupée par les premiers colons européens dans cette région.
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Secteur 2 - Ancien cimetière d’autos
Le secteur 2 se trouve juste au sud de la forêt Meredith (triangle orange sur la carte). Il s’agit d’une petite section de 5,6 acres près de 105 et coincée entre Meredith Forest et la vieille carrière au sud. Cette section était occupée avant 1990 par un cimetière de voitures, un dépôt de pneus et un garage. Lorsque cette analyse a commencé, la zone contenait encore de nombreuses pièces de voitures visibles de toutes tailles qui jonchaient le sol ou étaient enfouies dans des monticules et des remparts centraux qui bordent le périmètre sud-est et nord.
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L’état actuel des eaux souterraines est inconnu, mais nous soupçonnons que le site pourrait ne pas respecter les normes pour des puits (voir la section Contamination du lot Meredith). Au cours des années, les plantes ont naturalisé l’espace avec de nombreux jeunes arbres, arbustes, sumac, genévrier et graminées. Des arbres plus âgés existent dans les peuplements de ce secteur.
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Secteur 3 - Carrière avec remblais
Le secteur 3 se trouve pratiquement au milieu du site (secteur jaune sur la carte du secteur) avec une route d’accès (secteur 6) menant à la route 105. Il a été excavé dans le cadre de la carrière. Ce secteur couvre environ 6,32 acres. Au cours des 10 dernières années, cette section a maintenant été remplie de quantités considérables de matériaux divers jusqu’à ce qu’elle devienne une caractéristique que nous appelons « le plateau ». Il est nu et plat et avec une pente raide d’environ 8-10 mètres vers ce qui était le couloir ferroviaire, et est maintenant connu comme la Voie Verte Chelsea. Il y a quelques espèces envahissantes dans ce remblai, y compris les phragmites envahissantes et du panais sauvage.
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Secteur 4 - Ancienne carrière et terres humides
Le secteur 4 est l’ancienne carrière. Elle occupe environ 19,9 acres. Un habitat de biodiversité s’est développé dans et autour de cette carrière qui comprend de nombreux amphibiens reproducteurs et au moins 2 types de tortues reproductrices (serpenties et peintes) et de rainettes faux-grillons. Les terres humides répondent également aux besoins de nombreux oiseaux chanteurs, migrateurs et des oiseaux des terres humides.
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Secteur 5 - Quai public proposé
Le secteur 5 est celle riveraine à la rivière où nous supposons que le quai public serait placé. Il comprend 6,76 acres. Il y a une hutte de castors actifs en amont de cette bande et c’est une aire de nidification active pour les canards et les oies.
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Sector 6 - Route d’accès au plateau
Le secteur 6 est une route de gravier qui commence à environ un kilomètre au sud du chemin Hall, à partir de la route 105 et descend la rivière Gatineau. Il divise tout le lot en deux. Cette route occupe environ 1,57 acres.
Le lot Meredith dans le contexte du plan d’urbanisme
Le zonage du lot Meredith est actuellement REC (voir la carte à la section Description du lot Meredith). La zone densément boisée qui, selon nous, fait l’objet du changement de zonage proposé en RUR-C est située à l’extérieur de la zone de densification résidentielle. Elle est complètement dans la zone de protection de l’aquifère. Le changement proposé semble contredire les règlements municipaux concernant la protection des zones rurales, des forêts matures et de l’aquifère.
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Cette proposition de la Municipalité contrevient à deux engagements importants du règlement du Plan directeur municipal qui consistent à concentrer le développement résidentiel dans les périmètres urbains pour préserver les milieux naturels à l’extérieur et conserver 30 % des milieux naturels.
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Superficie requise pour construire une résidence dans la forêt Meredith
Un lot désigné REC est protégé contre le développement de plus haute densité. Selon la grille du plan d’urbamisme pour la zone REC2, un minimum de 4,6 acres est requis pour construire une résidence à vocation recreative sur ce lot.
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Si le zonage était remplacé par RUR-C, il serait alors possible de construire en moyenne une maison par acre, ce qui équivaudrait sur papier à un maximum de 34 résidences. Cependant, un nombre plus réaliste avec des reculs, des routes et des zones humides protégées, réduirait le nombre à une vingtaine (20) de résidences qui pourraient être construites dans la forêt Meredith.
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La logique pour comprendre les différentes grilles est difficile à suivre. On se demande pourquoi, dans les régions rurales, où l’objectif premier serait de protéger la nature contre l’étalement urbain, on permettrait la consolidation rurale d’une maison par acre sans compensation majeure en matière de conservation, comme c’est le cas dans les développements urbains regroupés? Nous ne comprenons pas non plus comment cette désignation de zonage pourrait appuyer l’objectif principal du plan d’urbanismer.
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Condition préalable à un changement de désignation d’un cadastre
Comme condition préalable à l’approbation d’un plan comportant une modification de la désignation cadastrale, le propriétaire doit transférer gratuitement à la Municipalité une superficie égale à dix pour cent (10 %) de la superficie totale des terres visées par le plan proposé aux fins de l’aménagement d’un parc, d’un terrain de jeux ou d’une zone naturelle. Le terrain cédé doit se trouver dans une zone que le Conseil municipal juge appropriée pour l’établissement d’un parc, d’un terrain de jeu ou d’une zone naturelle. Au lieu du transfert de terrain, le Conseil municipal peut exiger du propriétaire qu’il paie un montant en espèces égal à dix pour cent (10 %) de la valeur enregistrée de la propriété selon le rôle d’évaluation municipal pour le terrain impliqué dans l’opération de cadastre.
Préoccupations concernant la capacité de l’aquifère et
l’environnement
La capacité de l’aquifère de Chelsea est une préoccupation depuis trois décennies et est probablement affectée par le réchauffement climatique. Les groupes environnementaux réclament depuis longtemps une nouvelle étude de l’aquifère de Chelsea étant donné que la dernière a été effectuée au début des années 90. La forêt Meredith ou la section 1 se trouve entièrement dans l’aquifère.
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Nous estimons qu’il serait sage d’avoir une étude indépendante et professionnelle sur la capacité de l’aquifère comme condition préalable à l’exploitation de puits et de champs septiques. Nous sommes d’avis que les études des consultants pourraient être interprétées comme un conflit d’intérêt.
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Nous croyons qu’un examen environnemental de la valeur écologique de la forêt devrait être effectué avant de modifier le zonage. Avec les récents aménagements le long du chemin Scott, le long de la route 105 dans cette région et à Old Chelsea, l’utilisation de la faune de ces zones de forêt et de terres humides peut être plus essentielle qu’elle ne l’était lors de la dernière évaluation. Nous exhortons le Conseil à mettre en œuvre cette analyse sous la supervision du Comité consultatif sur l’environnement, la durabilité et les changements climatiques.
Contamination dans le lot Meredith
Un incendie majeur s’est déclaré en 1990. Pour éteindre l’incendie hors de contrôle, le sol a été rasé vers les extrémités pour former un rempart triangulaire et du sable a été jeté sur le feu couvant. Le site est inscrit comme site contaminé sous X0700079 dans le répertoire des sites contaminés de la province de Québec. Le répertoire montre qu’aucune décontamination n’a eu lieu et que la surface est contaminée par des hydrocarbures légers, des hydrocarbures pétroliers C10 à C50, et des métaux. Bien qu’aucune contamination ne soit indiquée pour l’aquifère du lot Meredith, il semble douteux qu’une construction résidentielle soit autorisée dans les secteurs 2 ou 3. Nous ne sommes pas en mesure d’évaluer les coûts de décontamination de ce lot, et nous notons que les coûts de la décontamination ne peuvent pas être chiffrée avec précision à l’avance.
Préoccupations concernant l’aménagement de quais publics
L’un des engagements du règlement municipal du Plan d'urbanisme est la fourniture d’un accès public à la rivière Gatineau. Nous appuyons entièrement en principe la proposition d’avoir un quai public à cet endroit. Cependant, nous nous inquiétons de la taille, de la portée et de l’emplacement précis de tout lieu de débarquement, quai ou quai.
Voici quelques-unes des préoccupations exprimées dans l’Enquête municipale sur l’accès à l’eau, particulièrement dans la section des commentaires :
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Les résidents veulent plusieurs petits points d’accès à l’eau le long du corridor ferroviaire sur les 14 lots d’Hydro-Québec que la Municipalité a achetés, plutôt que seulement 2 plus grands à l’emplacement de Meredith Lot et à Farm Point
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Des quais multiples pour faciliter l’accès à l’eau avec deux à quatre places de stationnement à proximité disperseraient les utilisateurs et encourageraient les transports actifs locaux à accéder à l’eau
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Un petit espace avec une infrastructure limitée (seulement un quai), un stationnement limité (pour les habitants, pas pour créer une destination congestionnée) pour encourager le transport actif semblent être des thèmes populaires
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Le coût pour les contribuables de créer un point d’accès sécuritaire et accessible à la rivière à cet endroit pourrait être problème. Il y a beaucoup de rondins submergés qui devraient être enlevés, la topographie du paysage devrait être changée considérablement pour créer un site accessible sûr
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La capacité prévue du site pourrait entraîner une augmentation des coûts s’il doit y avoir des infrastructures comme des installations sanitaires ou des vestiaires (coût de l’immeuble ou du personnel) ainsi que des coûts liés au stationnement, à l’entretien des routes ou au déneigement, aux préposés au stationnement, etc.
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Un point d’accès trop grand pourrait mener à un point d’accès à l’eau très populaire avec des problèmes de gouvernance et de dotation de personnel
Étant donné que la Municipalité a déjà acheté d’Hydro-Québec de nombreux lots donnant accès à l’eau, nous nous demandons si l’accès à l’eau devrait être l’une des raisons déclarées pour changer le zonage du lot Meredith. Nous croyons qu’une analyse complète des 14 « lots hydroélectriques » achetés avant l’adoption d’un plan global pour le lot Meredith.
Nécessité de tenir un registre pour les changements de
zonage proposés
Il y a une question plus vaste au-delà du changement proposé au zonage du lot Meredith. Nous craignons que la décision ne provoque une dilution continue de la qualité de la protection de l’environnement assurée par le règlement de zonage.
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Nous notons que les commentaires formulés lors des consultations publiques et les résultats des sondages avant l’adoption du plan directeur en décembre 2022 indiquent en grande majorité que la protection de l’environnement est l’une des préoccupations les plus pressantes des résidents de Chelsea.
Une autre option de conservation pour le lot Meredith
Nous croyons qu’il existe des solutions de rechange pour cette propriété qui peuvent répondre aux besoins de la Municipalité, aux préoccupations de conservation des résidents et aux préoccupations financières du propriétaire. Nous croyons pouvoir trouver une solution qui inclurait :
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mettre les terres forestières en conservation à long terme dans une fiducie foncière
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permettre à la collectivité d’accéder à la rivière
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fournir au vendeur une évaluation économique équivalente à la vente de la propriété pour le développement immobilier (AFM n’a pas été en mesure de rencontrer le propriétaire pour discuter d’autres options de financement et de développements.)
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travailler à trouver une solution commune pour comprendre, assainir et restaurer la zone contaminée
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respecter l’intention du plan directeur pour la protection des forêts et des zones humides
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prévenir l’étalement urbain au nord de Centre-Village
Stephen Woodley, le président de Action Chelsea pour le respect de l’environnement (ACRE), a indiqué que l’ACRE est ouvert à participer à une telle solution, en travaillant avec les Ami(e)s de la forêt Meredith et la Municipalité pour faciliter cette option. En bref, l’ACRE achèterait les terres forestières en tant qu’aire de conservation, et la Municipalité achèterait l’ancienne carrière pour fournir un accès à la rivière communautaire. Nous travaillerons ensemble pour trouver des solutions pour décontaminer et restaurer la zone où l’incendie de pneu s’est produit. Dans le cadre de nos discussions avec l’ACRE, nous proposons des façons de recueillir des fonds à la fois auprès du secteur privé et des organismes de paliers de gouvernemental provincial et fédéral pour ce genre de projet environnemental.
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Les citoyens appuient le maintien des terres forestières en tant qu’aire protégée, le maintien des sentiers existants et leur raccordement au réseau de sentiers communautaires. Cette option donnerait aux résidents la chance de profiter encore plus de la nature et permettrait au projet de quai public d’aller de l’avant, car il y a aussi un fort soutien du public pour que les résidents aient accès à la rivière Gatineau.
Conclusion
Les Ami(e)s de la forêt Meredith sont préoccupés par une approche fragmentaire des changements de zonage et de lotissement qui va à l’encontre de la vision et des engagements de la planification municipale adoptée en 2022. Nous soumettons que la proposition du Conseil municipal pour le lot Meredith n’est pas conforme aux priorités stratégiques établies par la Municipalité.
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Nous pensons que la Municipalité devrait d’abord développer ses périmètres urbains, puis les zones non boisées desservies par le réseau de distribution d’eau tel que décrit dans le plan directeur par la consultation de la population et qui a été adopté par le conseil municipal. Nous croyons que cela devrait être fait sur des lots d’au moins deux acres, car le faire autrement serait trop destructeur pour la forêt et dommageable pour la nappe phréatique.
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Nous répétons que nous sommes en faveur de l’accès à l’eau pour les gens de Chelsea, mais nous ne croyons pas que cette proposition de règlement fournira l’accès à l’eau pour les résidents « sans frais pour les contribuables ». Nous proposons une approche alternative qui répondra aux besoins des propriétaires actuels du lot Meredith, du Conseil et des résidents de Chelsea.
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Nous croyons qu’il existe une solution de rechange économique à la proposition actuelle de réaménager le terrain pour la construction d’un ensemble de logements, et nous encourageons le Conseil à travailler avec nous à cette fin. Nous pensons qu’une analyse complète des lots compatibles le long de la rivière pour les quais communautaires et l’acquisition des quais d’association existants devrait être faite avant l’adoption d’un plan global.
Nous attirons l’attention du Conseil sur le bilan des projets environnementaux de l’ACRE et sur l’appui du public qui sous-tend le succès de l’association. Nous croyons qu’avec les conseils d’ACRE et suite à son rendement exemplaire, nous avon une occasion de préserver la forêt Meredith telle quelle pour le bien des générations futures de Chelsea.